۳ نمونه قرارداد پیش فروش و پیش خرید آپارتمان و ملک

^{تحلیل قانون پیش فروش آپارتمان – ساختمان}

قانون پیش فروش آپارتمان و آیین نامه اجرایی آن با تمام کاستی ها و نواقص و ابهاماتی که دارد کور سوی امیدی به عزم شکل گرفته درخصوص به روزرسانی و قاعده مند کردن قوانین و مقررات بر معاملات املاک است.

حقوقدانان و وکلای دادگستری متخصص دعاوی ملکی و قراردادها و قضات محاکم حقوقی ضرورت وضع قوانین جدید در این خصوص را به خوبی درک میکنند چرا که قانون مدنی در باب قراردادهای خرید و فروش ملک بسیار کهنه و غیر کاربردی و ابتدای بود. در ادامه تلاش میشود مختصری در باب قانون پیش فروش آپارتمان و آیین نامه اجرای آن توضیح داده شده و در نهایت متن قانون جهت استحضار مخاطبین گرامی آورده میشود.

پیش فروش پروژه یاران چیتگر  و تنظیم نگارش قرارداد به طور کلی و قراردادهای خرید و فروش املاک به طور خاص از نظر فنی و حقوقی واجد حساسیت و اهمیت فراوان بوده و خارج از حوزه تخصص مشاوران املاک و دلالان معاملات ملکی است و ضروری است که یک وکیل دادگستری با تجریه و متخصص در زمینه املاک و قراردادها به رونده انعقادقرارداد و تنظیم محتوای آن نظارت داشته باشد.

ای بسا مواردی که با تنظیم اصولی یک قرارداد و تحت نظر یک وکیل متخصص قراردادها طرفین درآینده از مراجع به محاکم و دادگاههای حقوقی بی نیاز شده و یا در صورت ضرورت و مراجعه هم، حقوق آنان به خوبی تامین میشود.چرا که در صورت مبهم بودن قرارداد قانونگذار تحلیل و تشخیص و تفسیر قرارداد را به قاضی و سلیقه و میل وی سپرده است و هیچ تضمینی نیست که تشخیص قاضی هم سو با قصد طرفین قرارداد و منافع آنها باشد.

^{نکات مهم تحلیل، بررسی، تفسیر قانون پیش فروش آپارتمان} 

1- مفهم قرارداد پیش فروش ساختمان در ماده 1 قانون تعریف شده و به نظر میرسد که پیش فروش صرفا از جانبه کسی که مالک رسمی زمین است ممکن باشد و نه از جانب سازنده که مالک نیست برای فروش قدرالسهم.همچنین در مورد فروش ملک توسط وکیل مالک اشکالی بنظر نمی رسد.

2- سازنده در صورتکی سرمایه گذار هم باشد و مشمول تعریف بند یک ماده 1 آن قانون بشود امکان پیش فروش دارد.

3- مواردی که باید در قرارداد پیش فروش تصریح شود در ماده 2 قانون آمده است. و سطر ماده 2 و نحوه نگارش آن بر میاید که ذکر این موارد اجباری است.

4- به جز بند 10 ماده 2 اشاره به سایر موارد منطقی و معقول است.شرط داوری گاهی فقط راهی است برای فرار طرف متخلف از انجام تعهد و رای و تصمیم داور لزوما موافق عرف و منظور قانون گذار نیست و ضرورتاً فصل خصومت نمی کند. البته شاید این مشکل تعیین داور در سیستم قانونی ما باشد که به نوعی بسیاری از اختیارات قاضی جهت صدور حکم به داور داده شده باشد.

5- از بند 4 ماده 4 بر میاید که برای پیش فروش عملیات پی ساختمان باید خاتمه یافته باشد.و قبل از آن و به اصلاح روی خاک تا قبل از بنای قدیمی پیش فروش ممکن نیست.

6- قرارداد پیش فروش مثل انتقال قطعی به موجب سند رسمی انجام میشود.ولی سند رسمی پیش خرید ساختمان به معنی مالکیت قطعی نیست.

7- در صورتی که طرفین برای انجام تعهد خسارتی در نظر گرفته باشند مطابق همان عمل میشود و در صورت سکوت طرفین میزان خسارت مطابق ماده 6 قانون  تعیین خواهد شد.

8- ماده 7 قانون تکلیف افزایش و کاهش متراژ و ملاک محاسبه قیمت را مشخص کرده که به طرز پررنگی به ضرر مالک و سازنده نگاشته شده و البته به نفع خریدار چرا که مالک در طول انجام پروژه باید به نرخ روز مصاله خریداری نماید ولی خریدار برای محاسبه قیمت متراژه اضافه باید ملاک زمان عقد را رعایت کند.

9- ماده 8 به روشنی و برخلاف اصول و قواعد به ضرر فروشنده است و به صرف خرید خریدار را قربانی فرض کرده!

^{نمونه قرارداد پیش خريد آپارتمان (نيمه کاره در حال احداث)}

1- فروشنده : نام ……………… نام خانوادگي ……………… فرزند ……………… داراي شناسنامه ……………… صادره از ……………… به نشاني: …..

2- خريدار : نام ……………… نام خانوادگي ……………… فرزند ……………… داراي شناسنامه ……………… صادره از ……………… به نشاني: …….

3- مورد معامله:

تمامي ششدانگ يك دستگاه آپارتمان احداثي در پلاك ………. واقع در خيابان …………. كه واقع در اشكوب دوم بر جنوب شرقي ساختمان مي باشد و مساحت بناي مفيد آن بطور تقريبي ……………… متر مربع است و در حال حاضر سفت كاري آن اتمام يافته و به رويت خريدار رسيده است و حدود مشخصات آن به نحوي كه رافع هر نوع شبهه و ظن است براي طرفين معين و روشن مي باشد. مساله تقريب مساحت و كيفيت تكميل و مصالحي كه بايد مصرف شود به شرح آتي روشن شده است.

4- ثمن معامله:

ثمن معامله بابت هر متر مربع مفيد بنا پس از تكميل به شرح و با مشخصاتي كه ذيلا خواهد آمد ………. ريال معادل ……… تومان مي باشد كه پس از تعيين مساحد دقيق، مبلغ كل ثمن تعيين خواهد شد. مبلغ ……… ريال نقدا بابت ثمن معامله علي الحساب ضمن تنظيم اين سند به فروشنده پرداخت و بين طرفين مقرر شد مابقي كه با تعيين مساحت دقيق بناي مفيد بر مبناي صورت مجلس تفكيكي مشخص خواهد شد در تاريخ ………. در صورت كامل بودن ساختمان به فروشنده پرداخت شود.

قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست

در پاسخ به این پرسش که قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست، باید بیان داشت که قرارداد پیش فروش آپارتمان، نوعی از قرادادهاست که در طی آن، مالک رسمی زمین که «پیش فروشنده» نامیده می شود، متعهد می شود که آپارتمانی را در زمین مذکور احداث یا تکمیل نماید و سپس آن آپارتمان یا ساختمان، به مالکیت طرف دیگر قرارداد که «پیش خریدار» نامیده می شود، درآید.

بنابراین، در هنگام انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان، ساختمان مذکور ممکن است اصلا ساخته نشده باشد یا اینکه احتمال دارد آپارتمان نیمه کاره باشد و نیاز به تکمیل داشته باشد. به همین دلیل، برخلاف سایر عقود که مورد معامله به طور فیزیکی آماده و موجود است، در قرارداد پیش فروش آپارتمان، ساختمان هنوز آماده نشده است.

نکته قابل توجه در این نوع قرارداد ها این است که، در قرارداد پیش فروش آپارتمان، پیش خریدار ممکن است از ابتدا، یا در حین ساخت و احداث آپارتمان و یا پس از تکمیل، مالک ساختمان مذکور گردد. لذا برخلاف تصور عموم، پیش خریدار در تمام موارد، از همان ابتدا مالک آپارتمان محسوب نشده و ممکن است که بر حسب مواد مندرج در قرارداد، این مالکیت در ابتدا یا زمان ساخت و یا در انتها برای پیش خریدار حاصل گردد.

شرایط قرارداد پیش فروش آپارتمان

قرارداد پیش فروش آپارتمان مانند کلیه عقود، نیازمند رعایت شروطی می باشد، زیرا بسیار پیش آمده است که طرفین عقد بدون رعایت شرایط و ضوابط، اقدام به انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان نموده اند و سپس به مشکلات و اختلافات جدی برخورده اند. به همین دلیل در این قسمت مهم ترین شرایط قرارداد پیش فروش آپارتمان برای خریداران و فروشندگان بیان گردیده است.

اولین نکته این است که افرادی که می توانند اقدام به نمایند، محدود بوده و لذا هر شخصی که مالک زمینی است، نمی تواند اقدام به پیش فروش آپارتمان نماید. افرادی که می توانند به پیش فروش آپارتمان بپردازند، بر حسب تبصره ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان، شامل موارد زیر است: 

الف) سرمایه‌ گذارانی که در ازاء سرمایه‌ گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌ موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.

ب) مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

پیش از انعقاد قراداد پیش فروش آپارتمان نیز رعایت شروطی الزامی است. بر طبق ماده 22 قانون پیش فروش آپارتمان، پیش فروشنده می بایست پروانه ساخت ساختمان از شهرداری را دریافت نموده و شناسنامه مستقل برای هر واحد را که جزئیات و مشخصات کامل در آن درج شده است را اخذ نموده باشد. پس از دریافت مدارک مذکور، پیش فروشنده می تواند برای درج آگهی پیش فروش آپارتمان خود اقدام نماید. ضمن اینکه برای درج این آگهی نیز باید از مراجع ذی صلاح، مجوز رسمی دریافت گردد.

علاوه بر این، برای آن که قرارداد پیش فروش آپارتمان، صحیح واقع شود می بایست شرایط کلی صحت عقد رعایت گردد. این ضوابط بر اساس ماده 190 قانون مدنی شامل قصد و رضای طرفین، اهلیت آن ها، مشروع بودن جهت معامله و مشخص بودن موضوع مورد معامله می باشد. به منظور آشنایی علاقمندان با این جزئیات مطالعه مقاله زیر توصیه می گردد.

نحوه تنظیم عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان

از آنجا که پیش خرید آپارتمان یک سرمایه گذاری نسبتا پر ریسک برای مردم محسوب می گردد، لازم است که با انعقاد یک قرارداد محکم و شفاف، ریسک این عمل به حداقل برسد. به این منظور طرفین قرارداد می بایست از نحوه تنظیم عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان مطلع بوده و کلیه مواردی را که بعدا ممکن است منجر به اختلاف گردد را در آن پیش بینی نمایند.

یکی از نکات مهم تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان، این است که تمام مراحل باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. تنظیم این عقد قرارداد و قولنامه‌، در بنگاه ها و مشاوران املاک کافی نیست. در صورت بروز هر گونه اختلاف و طرح دعوای حقوقی در دادگاه، تنها سندی در نزد مراجع رسیدگی کننده دارای اعتبار است و به آن ترتیب اثر داده خواهد شد که، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.

علاوه بر این، قانون گذار در سال 1389 اقدام به تدوین قانون جداگانه تحت عنوان «قانون پیش فروش ساختمان» نموده است. این قانون که شامل 25 ماده می شود، به موارد مهمی از جمله موارد قابل ذکر در عقد، مدارک لازم، مسئولیت طرفین در زمان بروز تخلف و مجازات آن ها پرداخته است. به همین دلیل در هنگام تنظیم عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان، طرفین می بایست موارد مندرج در این قانون را نیز مطمح نظر قرار داده و آن را مورد رعایت قرار دهند.

بر طبق ماده 2 این قانون، قرارداد پیش فروش ساختمان از بخش های مختلفی تشکیل شده است. بخش ابتدایی این عقد، به بیان اطلاعات طرفین قرارداد و مورد معامله اختصاص دارد. در این بخش اطلاعاتی نظیر مشخصات طرفین، نشانی ملک و مشخصات فنی واحد ساختمانی نوشته می شود. در قسمت بعدی به نحوه تادیه هزینه ها پرداخته می شود که مواردی مانند نحوه پرداخت، تعداد اقساط و میزان ثمن معامله را در بر می گیرد.

قست انتهایی قرارداد نیز شامل زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌ فروش‌ شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی است. طرفین قرارداد همچنین، می بایست در این قسمت، به تعیین تکلیف خسارات، تضمین ها و حل و فصل اختلافات قراردادی پرداخته تا در صورت بروز مشکل در روند اجرای عقد، بتوانند به راحتی آن را حل و فصل نمایند.