خرید خانه‌های وام دار چه خطراتی دارد؟
زمانی که می‌خواهید یک خانه وام‌دار را به صورت وکالتی بخرید، باید بسیار مراقب باشید که فروشنده خانه را فقط به شما فروخته باشد و خدایی نکرده این ملک را با چندین نفر، معامله نکرده باشد.
خرید آپارتمان با وام در انزلی: نکته مهم دیگری که وجود دارد و باید به آن توجه کنید، این است که تا وقتی آخرین قسط وام را به بانک پرداخت نکنید، سند در رهن بانک باقی می‌ماند و همین موضوع باعث می‌شود که مجبور باشید خانه را وکالتی بخرید. درست است که بعد از نوشتن قولنامه، صاحب‌خانه وکالت بلاعزل به شما می‌دهد تا پس از آزادسازی سند، بتوانید خانه را رسماً به نام خود بزنید، ولی این نوع معامله خطرات بسیاری را ممکن است به همراه داشته باشد.
به عنوان مثال ممکن است فروشنده ملک را به چندین نفر فروخته باشد و شما یکی از آن‌ها باشید. همچنین اگر فروشنده قبل از آزادسازی سند خانه فوت کند، وکالت‌نامه شما باطل است. حتی ممکن است فروشنده ورشکست شود یا مشکل مالی پیدا کند و سند خانه او توقیف گردد.
مشکلات خرید خانه‌های وام دار
برای جلوگیری از خطرات و مشکلات خرید خانه‌های وام دار چه کنیم؟
برای جلوگیری از خطرات و دردسرهای احتمالی در معامله خانه‌های وام دار، می‌توانید از روش‌های زیر استفاده کنید.
استفاده از طرح رها و فک رهن
خرید آپارتمان در ساحل قو انزلی: اگر فروشنده از طرح «رها» استفاده کند، یعنی وام مسکن را به کلی پرداخت کند، فک رهن اتفاق می افتد. این راه یکی از بهترین گزینه‌ها برای جلوگیری از مشکلات در معامله خانه‌های وام دار است. در این روش، فروشنده باید یک حساب سپرده در بانک باز کند و به اندازه 110 درصد از ارزش اصلی بدهی‌اش را در آن به صورت باقیمانده قرار دهد. بانک مسکن به مشتریانش خود این امکان را می‌دهد که بدون تسویه حساب کامل و با سپرده‌گذاری، بتوانند سندشان را از رهن بانک خارج نمایند. اما نکته‌ای که وجود دارد این است که سپرده تا زمانی که تمام اقساط را پرداخت نکنید، قابل برداشت نیست. همچنین بانک برای این کار، بیشترین سود بانکی مجاز را تعیین می‌کند. در این روش سپرده به جای سند در وثیقه بانک قرار می‌گیرد و سند آزاد می‌شود تا فروشنده امکان به نام زدن خانه را برای شما داشته باشد.
ممکن است فروشنده پولی برای وثیقه گذاشتن در بانک نداشته باشد یا اصلاً چنین کاری را قبول نکند. بنابراین یک راه دیگر، انتقال وام است. برای انتقال وام خریدار و فروشنده باید به بانک مسکن رفته و علاوه بر پر کردن فرم‌های مربوطه، بخشی از بدهی را نیز پرداخت کنند. اگر از محل سپرده وام خانه را بگیرید، باید هنگام انتقال وام، 10 درصد بدهی باقی مانده را کامل پرداخت کنید که البته از اصل بدهی وام، این مبلغ کم می‌شود.
در صورتی که وام را از طریق اوراق دریافت شده گرفته باشید، به اندازه 1 درصد بدهی باقی مانده به بانک باید کارمزد بدهید. درست است که سند همچنان در رهن بانک است، ولی وام به نام خریدار انتقال می‌یابد. در این روش بانک نامه‌ای به فروشنده و خریدار ارائه می‌دهد که به واسطه آن می‌توانند رسماً وام را به نام خریدار انتقال بدهند.
چند توصیه مهم برای خرید خانه‌های وام دار
توصیه می‌کنیم اگر خیال خرید خانه‌های وام دار را دارید یا کلاً از خرید خود صرف نظر کنید یا اینکه خرید خانه با وکالت نامه تنها را قبول نکنید. در این شرایط عقلانی‌ترین راه، انتقال وام و رها سازی سند از گرو بانک است تا خانه سریعاً به نام شما شود. فراموش نکنید که وکالت نامه فقط در زمان زنده بودن فروشنده اعتبار دارد و اگر این وکالت نامه به هر دلیلی باطل شود، شما نمی‌توانید نه خانه را تحت مالکیت داشته باشید و نه هیچ اقدام دیگری بکنید. یک ایده عالی این است که خانه را با شرط تسویه وام از فروشنده خریداری کنید. چرا که بسیاری از فروشندگان با تسویه کامل وام و باز پس گرفتن سند مشکلی ندارند و با این کار خیال شما را آسوده خواهند کرد. در خرید خانه‌های وام دار بهتر است با افرادی معامله کنید که مطمئن هستند و به لحاظ اعتباری، خوشنام باشند.
در منطقه 22 تهران که به محله چیتگر شهرت دارد، در حال حاضر، خرید خانه‌های وام‌دار بسیار رواج دارد. پس اگر قصد را به صورت وام‌دار دارید، حتما به توصیه هایی که در این مطب ارائه کردیم، توجه کنید تا بتوانید ملک رویایی خود را به بهترین شکل ممکن خریداری کنید
چرا خانه وام‌دار؟
خانه وام‌دار به خانه‌ای گفته می‌شود که فروشنده بر روی آن وام گرفته و سند خانه به عنوان وثیقه در رهن بانک است. بزرگترین مشکل بر سر راه فروش این خانه‌ها آن است که سند در دسترس نیست و عملا فروشنده نمی‌تواند به صورت رسمی خانه را به نامتان بزند. اما چرا بعضی از افراد خرید این خانه‌ها را ترجیح می‌دهند؟
فرض کنید خانه‌ای 200 میلیون تومان قیمت داشته باشد و از اصل وامی که باید به بانک بازپرداخت شود 50 میلیون تومان باقی مانده باشد. در این صورت خریدار به فروشنده 150 میلیون تومان می‌پردازد و باقی 50 میلیون را به صورت اقساط بازپرداخت وام به بانک می‌دهد. بدین‌ترتیب هنگام معامله تنها به 150 میلیون تومان پول نقد نیاز دارد.
| هنگام معامله خانه‌های وام‌دار به صورت وکالتی باید مراقب باشید سرتان کلاه نرود و فروشنده خانه را پیش از شما به فرد یا افراد دیگری نفروخته باشد. |
در نگاه اول این معامله سودمند به نظر می‌رسد، اما نکته اصلی اینجاست که تا تسویه حساب کامل سند از رهن بانک خارج نمی‌شود. به همین دلیل مجبورید خانه را به صورت وکالتی معامله کنید. یعنی بعد از تنظیم قولنامه صاحب‌خانه به شما وکالت بلاعزل می‌دهد که بتوانید پس از آزادسازی سند، خانه را رسما به نام خودتان بزنید. اما معامله وکالتی دردسرها و خطرات خاص خودش را دارد.
مثلا ممکن است فروشنده پیش از آزادسازی سند از دنیا برود و وکالت‌نامه شما باطل شود. یا به هر دلیلی فروشنده به مشکل مالی بخورد و سند خانه‌اش توقیف شود. در این صورت شما می‌مانید و یک قولنامه و خانه‌ای که برای بازپس‌گیری‌اش باید مدت‌ها در راهروهای دادگاه بالا و پایین بروید.
معامله قولنامه‌ای خانه‌های وام‌دار برای کلاه‌برداران نیز موقعیت بسیار مناسبی فراهم می‌کند. از آنجا که به صورت رسمی سند خانه به نام شما انتقال پیدا نمی‌کند، فروشنده می‌تواند خانه را به عنوان خانه وام‌دار به صورت قولنامه‌ای به چند نفر بفروشد و بعد فرار کند.
به همین دلیل هنگام خرید خانه وام‌دار باید مطمئن شوید که فروشنده آدم درستی است و این خانه قبل از شما به شخص دیگری فروخته نشده. کاری که البته آسان نیست.
پس برای کم کردن خطرات معامله این خانه‌ها چه کنیم؟
فک رهن و طرح «رها»
یکی از راه‌های به حداقل رساندن خطر معامله خانه‌های وام‌دار آن است که از فروشنده بخواهید خانه را فک رهن کند و بعد آن را رسما به نام شما بزند. برای این کار فروشنده یا باید وامش را کامل تسویه کند (که در اکثر اوقات به صرفه نیست) یا اینکه از طرح «رها» استفاده کند.
بانک مسکن به مشتریانش اجازه می‌دهد بدون تسویه حساب کامل و با سپرده‌گذاری سندشان را از رهن بانک خارج کنند. برای این کار فروشنده باید سپرده‌ای به ارزش 110 درصد ارزش اصل بدهی باقیمانده باز کند.
این سپرده تا اتمام پرداخت اقساط غیرقابل برداشت است، اما بانک برای آن سودی معادل بیشترین سود بانکی مجاز در نظر می‌گیرد. بدین ترتیب عملا سپرده جای سند را به عنوان وثیقه می‌گیرد، سند آزاد می‌شود و فروشنده می‌تواند رسما خانه را به نام شما کند
منبع : شیپور