نحوه محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان

قیمت آپارتمان را در زمان خرید و فروش بسیار مهم است که به درستی محاسبه شود.اولین گزینه‌ای که در هنگام محاسبه قیمت آپارتمان به ذهنتان می‌رسد این است که به بنگاه‌های املاک مراجعه کنید. شما می‌توانید از بنگاه‌های املاک اطلاعات ارزشمندی از آپارتمان‌های مشابه آپارتمان خودتان را بگیرید. بعضی از مشاور املاک اگر از شرایط دقیق آپارتمان شما اطلاعی نداشته باشند، امکان دارد قیمت خانه شما را اشتباه درنظر بگیرند.بهتر است که اگر قصد فروش آپارتمان مدنظرتان را دارید، قبل از آن جزئیاتی که در این مقاله اشاره شده را درنظر بگیرید.

آیا سامانه‌ای‌ برای مشخص کردن قیمت حدودی آپارتمان و ملک وجود دارد؟

در صورتی که قصد فروش ملکی را دارد می‌توانید قیمت حدودی خانه را از طریق محاسبه با خانه‌های مشابه بدست آورید. با استفاده از سامانه اطلاعات بازار املاک ایران یا از سایت در قسمت قیمت ملکتان را به طور دقیق نشان می‌دهد.در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران، اطلاعات خانه‌های معامله شده براساس زمان و موقعیت جغرافیایی آن ثبت می‌شود. و راه دیگر بازدید کارشناسان از خانه و برآورد قیمت دقیق خانه است. در حالت کلی خودمان هم باید قیمت آپارتمان خود را بررسی و حدودا محاسبه کنیم.

چه عواملی روی قیمت آپارتمان تاثیرگزار است؟

قیمت آپارتمان تحت تاثیر عوامل مختلفی قرار می‌گیرد. ۲ نکته مهم در نحوه محاسبه قیمت آپارتمان وجود دارد که به صورت زیر است.نکته اول: نحوه محاسبه قیمت آپارتمان نوساز، چند سال ساخت و کلنگی و قیمت خانه کلنگی و ویلایی کاملا متفاوت است.نکته دوم: در هر کدام از این موارد عواملی نظیر سال ساخت، منطقه و موقعیت جغرافیایی،داشتن یا نداشتن پارکینگ، تراس،انباری، آسانسور، نوع سند، طبقه و تعداد واحد، نقشه و نما روی قیمت آپارتمان یا ملک تاثیرگزار است.

محاسبه قیمت آپارتمان چگونه است؟

محاسبه آپارتمان نوساز

در هر منطقه قیمت آپارتمان نوساز، قیمت مشخصی است که می‌توان از بنگاه‌های معاملات املاک بپرسید.به طور مثال اگر قیمت خانه نوساز در تجریش متری ۲۰ میلیون تومان باشد، در این صورت خود را در این مقدار ضرب کرده تا قیمت دقیق آپارتمان بدست آيد.با این محاسبه فقط قیمت حدودی بدست می‌آید زیرا قیمت دقیق بستگی به عواملی که در بالا اشاره شد، دارد.مثلا سهم قیمت پارکینگ در قیمت خانه میزان مشخصی است که روی قیمت آپارتمان تاثیر می‌گذارد.

آپارتمان کلنگی

در بین تمام انواع آپارتمان، کم‌ترین قیمت آپارتمان آپارتمان کلنگی است. قیمت یک آپارتمان کلنگی در صورت داشتن آسانسور و مناسب بودن پهنه‌ی شهرداری آن برای ساخت و ساز، نمی‌تواند از قیمت قدرالسهم آن کم‌تر باشد.

قدرالسهم آپارتمان چیست؟

سهم هر واحد آپارتمانی از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتمانی را قدر السهم آپارتمانی گفته می‌شود. که اصطلاحا به آن سهم اعیان از عرصه نیز گفته می‌شود. تعیین میزان قدرالسهم زمین در زمان‌هایی مانند تقسیم ارث و میراث، خراب کردن مجتمع‌های آپارتمانی قدیمی و نوسازی مجتمع جدید بیشتر اهمیت پیدا می‌کند. و درباره‌ی آن مطالعات و محاسبات کارشناسی صورت خواهد گرفت.

چگونه می‌توان قیمت قدر السهم را محاسبه کرد؟

در صورتی که آِپارتمان چهار طبقه تک واحدی داشته باشید. متراژ کلی زمین ساختمان ۲۰۰ متر و متراژ هر واحد ۱۰۰ متر باشد. و قیمت زمین در منطقه‌ متری ۵ میلیون باشد، قیمت قدرالسهم به صورت زیر محاسبه می‌شود.برای محاسبه قیمت زمین ساختمان باید ۲۰۰ متر راضربدر در ۵ میلیون کنید تا قیمت کلی زمین بدست بیاید. و متراژ هر طبقه که ۱۰۰ متر است را ضربدر تعداد و در آخر قیمت کلی زمین را تقسیم بر کل بنای مفید کنید.۱.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰=۵.۰۰۰.۰۰۰۴۲.۵۰۰.۰۰۰=۴۰۰ / ۱.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰قیمت هر آپارتمان کلنگی نمی‌تواند کمتر از ۲.۵ میلیون تومان باشد.

آپارتمان چند سال ساخت

قیمت آپارتمان چند سال ساخت براساس ضریب استهلاک آن محاسبه می‌شود. یعنی در هر سال درصد مشخصی برای استهلاک آپارتمان درنظر گرفته خواهد شد. این درصد برای یکسال صفر درصد، از دو تا ۶ سال ۰.۵ درصد و از سال هفتم به بعد ۱ درصد می باشد. و با محاسبه درصد کل استهلاک و کم‌کردن آن از ۱۰۰، قیمت آپارتمان را تعیین می‌کنیم.

مثال: اگر قیمت آپرتمان نوساز در منطقه‌ای ۷ میلیون و خانه‌ای ۱۴ سال ساخت باشد. در این مورد اولین کار باید درصد استهلاک کل را محاسبه کنید. سال اول درنظرگرفته نمی‌شود و از سال دوم تا ششم که می‌شود ۴ سال با نرخ ۰.۵ درصد محاسبه می‌شود. به این صورت: ۲٪=۰.۵ * ۴

از سال ششم تا سال چهاردهم می‌شود با نرخ ۱ درصد می‌شود: ۸٪=۱ * ۸

مجموع از سال دوم تا چهاردهم می‌شود: ۱۰٪= ۸ + ۲

اگر مقدار مجموع از ۱۰۰٪ کم کنیم می‌شود: ۹۰٪ = ۱۰ ـ ۱۰۰

در نهایت با ضرب ۹۰٪ در قیمت آپارتمان نوساز، قیمت هر متر از آپارتمان را بدست خواهد آمد. به صورت زیر می‌شود:۶.۳۰۰.۰۰۰ تومان = ۷.۰۰۰.۰۰۰ * ۹۰٪

نکته مهم: نرخ استهلاک در مورد برج‌ها معمولا کمتر از سایر آپارتمان‌ها است.

نکته در مورد محاسبه قیمت خانه ویلایی و کلنگی

فاکتورهایی مانند چند بربودن خانه، موقعیت خانه از نظر عرض کوچه‌ها یا خیابان، عرض بر خانه، نوع سند، کاربری ملک و امکان تغییر کاربری آن، هزینه‌ها یمربوط به شهرداری مثل جواز ساخت و ساز و از همه مهم‌تر میزان عقب‌نشینی در تعین قیمت موثر است.در حالت کلی فرمول خاصی برای محاسبه قیمت خانه‌های کلنگی و ویلایی ووجود ندارد بلکه با درنظرگرفتن موارد بالا و مقایسه با قیمت حدودی منطقه به قیمت نسبتا مشخصی می‌رسید.

جمع بندی:

• اگر قصد فروش آپارتمانتان را دارید بهتر است قیمت حدودی ملکتان را در اپلیکیشن ملکاوی تخمین بزنید.• آپارتمان کلنگی در بین تمامی اپارتمان‌ها قیمت پایین‌تری دارد.• قیمت آپارتمان چند سال ساخت براساس ضریب استهلاک محاسبه می‌شود.• عوامل زیادی از جمله سال ساخت، منطقه و موقعیت جغرافیایی،داشتن یا نداشتن پارکینگ و ….روی قیمتملک تاثیر می‌گذارد.

تخمین دقیق و لحظه‌ای قیمت ملک خود را مشاهده کنید.

در این مطلب اینوبینو مورد بررسی و محاسبه قرار گرفته است.

تا حالا چند بار به مشاوران املاک سر برای خرید یا فروش آپارتمان و هر ملک دیگر مراجعه کرده‌اید؟ چند بار سایت‌ها و برنامه‌های ثبت آگهی را زیر و رو کرده‌اید تا بتوانید به کمک آن‌ها قیمت واقعی آپارتمان خود را پیدا کنید. یا این که برای خرید آپارتمان با قیمت مناسب مردد مانده‌اید که چه عواملی بر روی قیمت آپارتمان تأثیرگذار بوده و هر کدام چقدر قیمت را پایین یا بالا می‌کند؟ اگر به دنبال یافتن راه حلی مناسب برای این مشکلات هستید تا انتها این مطلب را مطالعه کنید.

روش دقیق و اصولی تخمین قیمت آپارتمان + بررسی عوامل مؤثر در قیمت ملک

یکی از دغدغه‌های اصلی خریداران هر چیزی این که آیا قیمت آن مناسب است یا خیر؟ در بحث خرید و فروش خانه هم این موضوع همیشه جزو بزرگترین چالش‌های خریدار و حتی فروشنده‌ها بوده است. فرقی نمی‌کند شما قصد خرید آپارتمان را دارید یا می‌خواهید آن را بفروشید. مسئله مهم برای به صورت دقیق و صحیح است.

برای برآورد قیمت املاک راه‌های مختلفی هست. یکی از رایج‌ترین و به نوعی مرسوم‌ترین روش، مراجعه به مشاوره املاک است. آن‌ها با توجه به قیمت منطقه و ملک‌های مشابه، قیمت آپارتمان را تعیین می‌کنند. این روش با آن که خیلی ساده بوده اما در این دوره که اینترنت حرف اول را می‌زند، قدیمی شده است.

از طرفی برخی از مشاوران املاک قیمت واقعی را نمی‌گویند و درصدی را برای سود خود کنار می‌گذارند. بنابراین بهتر است قبل از مراجعه به مشاور املاک و یا بررسی سایت‌ها و اپلیکیشن‌های درج آگهی مثل اینوبینو، خودتان با کمک این مقاله اقدام به بزنید. در این صورت خیالتان راحت خواهد بود که سرتان کلاه نخواهد رفت.

چگونگی محاسبه قیمت آپارتمان

در حالت کلی، قیمت هر آپارتمان را بر اساس قیمت آپارتمان نوساز در همان محله محاسبه می‌کنند.به عبارتی دیگر به تعداد سال ساخت، از قیمت واحد نوساز کم شده و قیمت حدودی آپارتمان به دست می‌آید. حال دیگر فاکنورها و شرایط خانه مثل انباری، آسانسور، بالکن و غیره را هم در نظر گرفته و به ازای داشتن یا نداشتن هر کدام به ارزش ملک اضافه یا کم می‌شود. در ادامه هر یک از این عوامل را به صورت تک تک بررسی و نقش آن در ارزش ملک را بیان می‌کنیم.

عوامل مهم و اساسی در قیمت آپارتمان

پیشنهاد می کنیم مقاله را مطالعه کنید.

سن بنا

برای  پیش فروش اپارتمان در چیتگر و نو سازی کافی است شما متراژ واحد را در قیمت هر مترمربع در آن منطقه جغرافیایی ضرب کنید. مثلا اگر قیمت هر متر آپارتمان در منطقه پیروزی تهران 20 میلیون باشد و متراژ آپارتمان مورد نظر 70 متر، قیمت آپارتمان نوساز در آن جا 2 میلیارد و 100 میلیون تومان خواهد بود. اما اگر نوساز نیست و قدمت آپارتمان بیشتر از 2 سال است، باید به ازای هر سال مبه طور متوسط 1.5 درصد از مبلغ کم کنید. و با ما در با ملک همراه باشید.

موقعیت آپارتمان

در برج‌های مسکونی به دلیل رفاه و امکانات بیشتر، قیمت هر واحد حدود 20 درصد گران‌تر از یک آپارتمان عادی است. اما در مجتمع‌های مسکونی معمولا قیمت‌ها کمی ارزان‌تر خواهد بود. همچنین معمولا برای ، ارزش واحدهای جنوبی یک آپارتمان (نه کل ساختمان) 5 الی 7 درصد بیشتر از شمالی است. این موضوع هم به دلیل آفتاب گیری بیشتر این واحدها هست.

پارکینگ

یکی از مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار در قیمت آپارتمان، داشتن پارکینگ است. مسلما واحدی که پارکینگ دارد گران‌تر بوده و اگر پارکینگ در سند هم قید شده باشد، ارزش آن بیشتر می‌شود. برای محاسبه ارزش پارکینگ در آپارتمان، معمولا قیمت هر متر پارکینگ، 50 الی 60 درصد قیمت هر متر آپارتمان در آن محله است.

از آن جایی هر متراژ هر پارکینگ به طور متوسط 12 متر است، قیمت آپارتمان با پارکینگ در مثالی که قبلا گفتیم، به شکل زیر محاسبه می‌شود:

قیمت هر متر آپارتمان نوساز در پیروزی: 20 میلیون

قیمت هر متر پارکینگ در این محله: 10 میلیون

کل پارکینگ با متراژ 12 متری: 120 = 12 * 10

پس یک واحد با پارکینگ در مثال گفت شده حدودا 120 میلیون تومان گران‌تر از واحد مشابه‌ای اما بدون پارکینگ است.

انباری

مورد بعدی انباری است. نحوه با انباری هم دقیقا مشابه پارکینگ است. معمولا قیمت هر متر انباری 30 تا 50 درصد هر متر آپارتمان در همان منطقه محاسبه می‌شود.

سال ساخت آپارتمان

قبلا اشاره کردیم که اگر واحد آپارتمان نوساز نباشد، باید از سال دوم به بعد، به ازای هر سال درصدی از قیمت هر متر آپارتمان نوساز در همان محل کم شود. این کسری را نرخ استهلاک و مقدار درصدی که کم می‌شود را ضریب استهلاک می‌گویند.

ضریب استهلاک در سال اول پس از ساخت صفر است. اما از سال دوم تا ششم به طور متوسط 0.5 درصد و از سال هفتم به بعد را یک درصد در نظر می‌گیرند. برای درک بهتر با مثالی این موضوع را روشن می‌کنیم.

چند سال ساخت را با همان مثال قبلی انجام می‌دهیم. فرض کنید شما در همان منطقه پیروزی، آپارتمانی 12 سال ساخت دارید. بدون محاسبه سال اول، شما باید برای 11 سال بعدی استهلاک در نظر بگیرید. باید به ازای سال دوم تا ششم 4 تا 0.5 درصد و برای سال هفتم تا دوازدهم، 6 تا یک درصد محاسبه کرده و با هم جمع بزنید.

2 = 0.5 × 4

6 = 1 × 6

8 = 6 + 2

در مجموع شما 8 درصد استهلاک دارید. حال این مقدار را که از 100 درصد کم کرده و در قیمت هر متر آپارتمان نوساز (در مثال ما 20 میلیون تومان) ضرب کنید.

92 = 8 – 100

18400000 = 92% × 20000000

در این مثال ما، قیمت هر متر آپارتمان 12 سال ساخت در منطقه پیروزی، 18 میلیون و 400 هزار تومان تخمین زده می‌شود.

سایر فاکتورهای مؤثر در قیمت آپارتمان

پیشنهاد می کنیم مقاله را از دست ندهید.و با ما درسایت پیلاکینو  در تماس باشید

علاوه بر عوامل بالا، موارد دیگری هم وجود دارد که بود یا نبود آن‌ها می‌تواند ارزش یک آپارتمان را با واحدی مشابه خودش که آن امکانات را ندارد، بالاتر ببرد. این موارد عبارتند از: