مالک می تواند علیه هر شخصی که بدون اذن وی در ملک متعلق به ایشان تصرفی نموده است , در صورتی که قراردادی بین آنها نباشد تقاضای اجرت المثل ایام تصرف را بنماید که میزان آن با توجه به جلب نظر کارشناس دادگستری قابل تعیین خواهد بود .مانند آنکه شخصی بعد از انقضای قرارداد اجاره همچنان در ملک به تصرفات خود ادامه دهد و یا اینکه ملکی بین چندین نفر به صورت شراکت باشد و احدی از شرکا در ملک تصرف نماید .
بر اساس قانون همه شرکای یک ملک مشاع به تناسب میزان سهم خود در ملک، در آن مشارکت دارند و به جهت دخل و تصرف در مال مشاع باید اذن و اجازه باقی شریکان را داشته باشند. با وجود همه این ها، مواردی وجود دارد که بعضی از شرکا بدون اذن بقیه آن ها، به دخل و تصرف در ملک مشاع دست می زنند. در چنین شرایطی باقی شرکا می توانند دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع را به دادگاه تقدیم کنند و از دادگاه تقاضای محاسبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع را بکنند. لازم به ذکر است برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع، می بایست وقوع تصرف بر خلاف اجازه شریک ثابت شود.
شرایط لازم برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مشروط به موارد زیر است:
- عمل مبنی به دستور خوانده انجام شده باشد
- از نظر عرفی، برای آن عمل اجرت و پاداش وجود داشته باشد
- از سوی عامل برا عمل، قصد تبرعی وجود نداشته باشد.
ماده قانونی اجرت المثل ایام تصرف ملک
بر اساس ماده ۴۰ قانون اساسی، هیچ کس نخواهد توانست از طریق حق خودش به شخص دیگری ضرری برساند و به منافع دیگران نیز تجاوز بنماید. افزون بر اینکه در ماده قانون ۳۰ قانون مدنی، اجازه تصرف و انتفاع در هر مالی به مالک آن مال داده شده است. بنابراین طبق همین ماده و ماده ۳۲۸ قانون مدنی، هر کسی که مال کسی دیگر را تلف نمایند باید مثل آن یا مبلغ آن را پرداخت نماید و متضرر خود یا به وسیله وکیل پایه یک دادگستری خواهد توانست طرح دعوا نموده و احقاق حق کند.
اجرت المثل ایام تصرف چیست؟
هر گاه شخصی بدون اجازه مالک و خارج از رابطه قرارداد، از ملک متعلق به شخص دیگر به صورت غیر قانونی استفاده نماید، مالک یا نماینده قانونی وی می تواند هزینه استفاده از ملک را دریافت کند. خواه شخص غاصب از این تصرف سودی کسب کرده باشد یا خیر. در قانون مدنی به مبلغی که متصرف می بایست به مالک یا نماینده قانونی او پرداخت کند، اجرت المثل ایام تصرف گفته می‌شود. بدون تردید برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، حضور در فرایند رسیدگی به پرونده موثر خواهد بود. از همین رو توصیه می شود، برای اطلاعات بیشتر از اینکه به این لینک وارد شوید.
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک
میزان اجرت المثل ایام تصرف قابل مطالبه ملک بر حسب نحوه استفاده و شرایط روز و نوع مال، توسط کارشناس یا رضایت طرفین تعیین می گردد. چنانچه استفاده کننده از پرداخت اجرت المثل خودداری نماید، مالک قانوناً حق اقامه دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را خواهد داشت.
در این شرایط مالک می تواند دو دعوای زیر را بر علیه متصرف غیر قانونی اقامه نماید:
- دعوای رفع و یا خلع ید
- دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
ماده قانونی اجرت المثل ایام تصرف
اصلی ترین مواد قانونی اجرت المثل ایام تصرف، از قرار زیر است:
- ماده ۴۰ قانون اساسی اجرت المثل ملک؛ هیچ فردی نمی‌تواند، به نحو عدوان منافع عمومی را به خطر بیندازد یا به ضرر دیگران عمل کند.
- ماده ۳۲۰ قانون مدنی اجرت المثل ملک؛ نسبت به منافع مال غصب شده، هر یک از غاصبین و رباینده ها، به اندازه منافع زمان تصرف خود و بعد از خود ضامن است، هرچند در این مدت از منفعت ملک استفاده نکرده باشد. لیکن غاصبی که از عهده منافع زمان تصرف غاصبین پس از خود بر آمده است، میتواند به هر یک از غاصبین پس از خود نسبت به زمان تصرف او رجوع نماید.
- ماده ۳۰ قانون مدنی اجرت المثل ملک؛ هر مالکی و صاحب ملکی، نسبت به اموال و دارایی خود حق انجام همه گونه تصرف و انتفاع را دارد. همچنین ویو قادر است بر تصرف و بهره‌برداری از اموال خویش، مگر در مواردی که به موجب قانون استثنا شده باشد.
- ماده ۳۲۸ قانون مدنی اجرت المثل ایام تصرف ملک؛ هرگاه شخصی اموال و دارایی دیگری را تلف کرده یا از بین ببرد، باید از عهده خسارات وارد آمده به مالک برآید، بدون توجه به اینکه این اتلاف عمدی باشد یا به طور غیرعمدی و بدون توجه به اینکه آن مال مادی باشد یا از حقوق معنوی به شمار رود. همچنین چنانچه اموال را ناقص یا خراب کند، جبران خسارت به اندازه نقص قیمت آن دارایی بر عهده اوست.
- ماده ۳۳۷ قانون مدنی به اجرت المثل ایام تصرف؛ هنگامی که فردی بدون اجازه صریح یا ضمنی، از ملک دیگری و منافع آن استفاده کند، مالک میتواند کارشناسی را برای تعیین انتخاب کند، مگر اینکه اثبات شود که استفاده از مال به‌صورت غیر متقلبانه انجام شده است.
مراحل مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک
برای طرح این دعوی، مالک ملک یا وکیل او می بایست به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را ثبت نماید. مهمترین مدارک لازم برای ثبت دادخواست، سند مالکیت ملک و مدارک شناسایی خواهان است. در طی فرایند رسیدگی، پس از اثبات حق خواهان در دادگاه، پرونده برای تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف، به کارشناس ارجاع شود. در پایان، دادرس دادگاه بر اساس ادله، اظهارات طرفین و نظریه کارشناسی رای مقتضی را صادر می‌نماید. پس از قطعیت حکم، خواهان میتواند نسبت به توقیف اموال خوانده جهت دریافت اجرت المثل به واحد اجرای احکام مدنی مراجعه کند.
نحوه کارشناسی اجرت المثل ایام تصرف ملک
در تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف، نظر کارشناس از اهمیت بالایی برخوردار است. در واقع میزان مبلغ مورد مطالبه به موجب نظریه کارشناسی تعیین می شود. کارشناس بر اساس مولفه هایی چون مساحت ملک، قدمت ساختمان، نوع کاربری، موقعیت جغرافیایی، کیفیت نقشه و همچنین با توجه به قیمت اجاره معمول در منطقه، نظریه کارشناسی را تنظیم می کند. در مورد دعاوی گوناگون از جمله مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک، نظریه کارشناسی در چندین مرحله قابل اعتراض است.
کارشناسی معمولاً توسط کارشناسان رسمی دادگستری انجام می شود که تخصص و تجربه لازم در زمینه مورد نظر را دارند. اگر طرف متضرر از نتیجه کارشناسی راضی نباشد، می تواند نسبت به نظریه کارشناسی اعتراض کند. دادگاه موضوع را به هیئت کارشناسی (معمولاً سه نفره) ارجاع می دهد تا شواهد و مدارک مربوطه مورد بررسی قرار گرفته و تصمیم نهایی اتخاذ گردد.
مرجع صالح برای رسیدگی به اجرت المثل ایام تصرف ملک
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از جمله دعاوی مالی است در نتیجه، اگر ارزش دعوی یا بهای خواسته کمتر از بیست میلیون تومان باشد، پرونده به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارسال می‌شود. چنانچه مقدار بهای خواسته بیشتر از بیست میلیون تومان باشد، پرونده در دادگاه عمومی و حقوقی بررسی خواهد شد. در واقع رسیدگی به دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی شهرستانی که ملک مورد ادعا در آن واقع است، قرار دارد. البته باید توجه داشت، چنانچه این دعوی با دعوی خلع ید همراه شود، پرونده به دادگاه عمومی و حقوقی ارجاع خواهد شد.
اجرت المثل ایام تصرف
در اصطلاح حقوقی به مالی که میان دو یا چند مالک مشترک است، مال مشاع گفته می‌شود. با توجه به سهم هر شریک در ملک مشاع، شرکا به جهت دخل و تصرف در مال مشاع باید اجازه سایر شرکا را دریافت کنند. گاه برخی از شرکا بدون اجازه بقیه، در ملک مشاع دخل و تصرف می کنند. در این صورت، سایر شرکا می‌توانند درخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مال مشاع را به دادگاه ارائه کرده و محکومیت متصرف به پرداخت اجرت المثل را تقاضا کند. باید توجه داشت که برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مال مشاع، تصرف بدون اجازه یکی از شرکا باید ثابت گردد.
ارکان دعوای اجرت المثل ایام تصرف
ارکان دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از قرار زیر است:
- مالکیت خواهان: فرد مدعی می بایست مالک ملک و یا ذی نفع باشد.
- تصرف خوانده:در صورتی که فردی بدون مجوز قانونی به ملک دیگری دسترسی پیدا کند، باید اجرت المثل ایام تصرف را به وی پرداخت کند.
- :به شرایطی گفته می‌شود که شخص با آگاهی از مالکیت دیگری، به مال غیرمنقول آن فرد دسترسی پیدا کرده و آن را تصرف کند. برای طرح دعوای تصرف عدوانی خواهان می بایست مالکیت خود نسبت به ملک را برای دادگاه اثبات کند.
هزینه دادرسی دعوای اجرت المثل ایام تصرف چقدر است؟
نظر هیئت عالی: در درخواست خسارت یا اجرت المثل در زمان اشغال، محاسبه هزینه دادرسی بر اساس تقویم درخواست کننده است؛ مگر اینکه مقدار آن مشخص نباشد و نیاز به انجام کارشناسی داشته باشد که در این حالت طبق بند 14 ماده 3 قانون وصول، پرداخت هزینه دادرسی به صورت پیش پرداخت و برای سال 99 طبق جدول هزینه‌ها و تعرفه‌های خدمات قضایی مبلغ یک میلیون و پانصد هزار ریال است و مابقی پس از تعیین مقدار درخواست، واریز خواهد شد.
نظر اکثریت: با توجه به اینکه درخواست مقابله با خسارات مستقیماً از مال غیرمحرک نیست و مطالبات مربوط به کنترل مال غیرمحرک می‌شود. به همین خاطر، بر اساس ماده ۶۲ و ۶۳ قانون آئین دادرسی مدنی، در درخواست اول (خسارت)، خواسته‌کننده هزینه دادرسی را ابطال می‌کند و در درخواست دوم (اجرت المثل) نیز، اگر هزینه‌ها مشخص نباشند، بنا به بند ۱۴ ماده ۳ قانون جمع‌آوری برخی از درآمدهای دولتی و رسیدگی به آنها، هزینه دادرسی باید لغو شود. در صورتی که درخواست (اجرت المثل) مشخص باشد، خواسته‌کننده هزینه دادرسی را لغو خواهد کرد و نیازی به دریافت قیمت منطقه‌ای به عنوان مال غیرمحرک نخواهد بود.
هزینه دادرسی دعوای اجرت المثل ایام تصرف چقدر است؟
نظر هیات عالی: در درخواست اجرت المثل یا خسارت در زمان اشغال، هزینه دادرسی بر اساس تقویم درخواست کننده محاسبه می شود. مگر اینکه مقدار آن مشخص نبوده و نیاز به انجام کارشناسی باشد. در این صورت طبق بند 14 ماده 3 قانون وصول، پرداخت هزینه دادرسی به صورت علی الحساب و برای سال 99 طبق جدول هزینه‌ها و تعرفه‌های خدمات قضایی مبلغ یک میلیون و پانصد هزار ریال است. مابقی پس از تعیین مقدار درخواست، واریز خواهد شد.
نظر اکثریت: با توجه به اینکه درخواست جبران خسارات، مستقیماً از مال غیر محرک نیست و مطالبات مربوط به کنترل مال غیر محرک می‌شود. به همین خاطر، مطابق با مواد ۶۲ و ۶۳ قانون آئین دادرسی مدنی، در درخواست اول (خسارت)، درخواست کننده هزینه دادرسی را ابطال می‌کند. در مورد درخواست دوم (اجرت المثل) نیز، اگر هزینه‌ها مشخص نباشند، بنا به بند ۱۴ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولتی و رسیدگی به آنها، خواهان از پرداخت هزینه دادرسی معاف می شود. چنانچه درخواست (اجرت المثل) مشخص باشد، درخواست کننده از پرداخت هزینه دادرسی معاف خواهد شد. در این صورت نیازی به محاسبه قیمت منطقه‌ای به عنوان مال غیر محرک نخواهد بود.